《紅周刊》記者以業(yè)主身份和維修工人交流時(shí)，維修工人表示，小區(qū)普遍存在的質(zhì)量問題或和趕工期有關(guān)。而談及維修效果，其表示，公司現(xiàn)在給業(yè)主維修，也只是修個(gè)大概，并不能保證完全修好。如果業(yè)主要想實(shí)現(xiàn)比較好的裝修效果，后期還得業(yè)主自己找工人重新翻修。
金裕雅苑是中海地產(chǎn)和首鋼聯(lián)合開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。2018年，中海+首鋼聯(lián)合體以48.34億元拿下位于北京石景山區(qū)古城南街東側(cè)的1612-806、813、819、820等地塊，成交樓面地價(jià)為31632元/平方米。而根據(jù)2018年年報(bào)，中海地產(chǎn)對(duì)2018年新增的石景山項(xiàng)目權(quán)益占比高達(dá)80%。
上述地塊總建筑規(guī)模約15.28萬平方米，其中，約7.1萬平方米用于開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)住房，即中海首鋼金裕雅苑，銷售均價(jià)不高于40100元/平方米;余下建筑規(guī)模則用于建設(shè)普通商品住房，即中海首鋼長安云錦，銷售均價(jià)不超過58802元/平方米。
一方面，銷售價(jià)格較低、所占規(guī)模較大的共有產(chǎn)權(quán)住房大大蠶食了中海地產(chǎn)的盈利空間;另一方面，“7090政策”又要求，普通商品住房中套型建筑面積在90平米以下的房屋戶型要占樓盤項(xiàng)目的70%。嚴(yán)苛的開發(fā)條件大大增加了中海地產(chǎn)的開發(fā)難度，而這一因素，或許也為后續(xù)的質(zhì)量問題埋下伏筆。
共有產(chǎn)權(quán)住房之外，作為普通商品住宅的長安云錦同樣存在諸多問題。北京12345指出，2020年受突發(fā)新冠疫情影響，長安云錦部分施工節(jié)點(diǎn)被迫出現(xiàn)延遲，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目部分房屋無法在2020年12月30日如期交付。此外，近期有長安云錦業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言表示，長安云錦房屋質(zhì)量差，存在頂樓漏水等質(zhì)量問題。
圖6 中海地產(chǎn)多個(gè)北京項(xiàng)目遭到業(yè)主投訴
圖片來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
值得一提的是，中海地產(chǎn)在北京的多個(gè)項(xiàng)目均遭業(yè)主投訴。《紅周刊》記者從領(lǐng)導(dǎo)留言板獲悉，據(jù)業(yè)主反映，位于北京大興的中海云熙存在虛假宣傳;位于北京房山區(qū)的中海金樾和著梁體存在縫隙，有人身安全隱患。
北京是中海地產(chǎn)的重倉城市。2020年年報(bào)指出，中海地產(chǎn)北京區(qū)域土地儲(chǔ)備為485萬平方米建筑面積，是中海地產(chǎn)土儲(chǔ)布局最多的單一城市。此外，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)常年穩(wěn)居北京房企銷售排行榜各大榜單榜首。如，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，中海地產(chǎn)在北京分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額280.9億元、248.57億元，位居房企排名首位;億翰智庫指出，2021年前5月，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)282.7億元銷售業(yè)績，再次排名第一。
中海地產(chǎn)在北京的優(yōu)勢地位，來自于此前中海寰宇時(shí)代、中海寰宇天下等標(biāo)桿項(xiàng)目所積累起來的良好口碑，而接二連三出現(xiàn)的質(zhì)量問題或?qū)ζ湓诒本┑膬?yōu)勢地位帶來一定負(fù)面影響。
一線城市補(bǔ)倉失利
土地儲(chǔ)備呈下滑趨勢
2021年，新出臺(tái)的“兩集中”政策對(duì)房企的拿地計(jì)劃帶來不小影響。其中，中海地產(chǎn)受影響較為嚴(yán)重。
此前，2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，“‘兩集中’政策，對(duì)于一二線相對(duì)聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些。”中海地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3607.2億元，其中，北上廣深及港澳等一線城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額1126億元，占比近三成，是典型的重倉一線城市房企。張智超認(rèn)為，“在這(集中供地)里面，中?？赡苊媾R著更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。”
不過據(jù)房企的實(shí)際拿地情況來看，中海地產(chǎn)的拿地表現(xiàn)并不出色。以北京為例，中海地產(chǎn)報(bào)名參與了19宗地塊的拍賣競爭，但競拍結(jié)果卻均以“陪跑”告終。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次未拿地，對(duì)中海之后在北京市場表現(xiàn)會(huì)有一定影響。本次出讓的地塊意味著2021年四季度和2022年上半年的主力銷售，這期間中海的可售貨值肯定會(huì)受影響?，F(xiàn)在可預(yù)期的是融創(chuàng)、卓越、首開等企業(yè)會(huì)獲得更多的市場份額。按照目前情況，如果中海在第二批集中供地中沒有大規(guī)模舉措，2022年的北京銷冠可能會(huì)讓出來。
而在后續(xù)的上海、廣州、深圳等一線城市集中供地上，中海地產(chǎn)也沒有成功斬獲地塊。從銷售業(yè)績來看，中海地產(chǎn)對(duì)一線城市依賴程度較高，因而一線城市的補(bǔ)倉拿地對(duì)于中海地產(chǎn)來說也至關(guān)重要。此次補(bǔ)倉的失利或一定程度上影響中海地產(chǎn)后期的“供貨速度”。
受集中供地新拿地政策的影響，2021年以來，中海地產(chǎn)拿地動(dòng)作大大減少，中指數(shù)據(jù)指出，2021年前5月，中海地產(chǎn)拿地金額合計(jì)246億元，僅排名房企第14位。而在此之前，中海地產(chǎn)在2018年、2019年、2020年依次花費(fèi)拿地金額760億元、1034億元、1281億元，依次排名房企第五、第四、第三。
值得一提的是，近年來，中海地產(chǎn)拿地力度較大，但伴隨土儲(chǔ)的開發(fā)和銷售轉(zhuǎn)化，土地儲(chǔ)備實(shí)際呈下滑趨勢，2018年、2019年、2020年，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備分別為7010萬平方米、6522萬平方米、6179萬平方米。短短三年時(shí)間，土儲(chǔ)縮水831萬平方米，降幅達(dá)11.85%。
而土地儲(chǔ)備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)，一定程度上影響和決定著未來企業(yè)的銷售額高低。因而持續(xù)穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備，是房企規(guī)?；l(fā)展不可或缺的重要條件。
2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)董事局副主席、執(zhí)行副總裁羅亮曾在回應(yīng)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)時(shí)，表示，“未來5年，銷售規(guī)模會(huì)按年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。”較高的增長速度需要同等規(guī)模的土地儲(chǔ)備作為支撐，而持續(xù)下滑的土地儲(chǔ)備無疑增加了中海地產(chǎn)未來銷售額高速增長的不確定性。
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